פסק-דין בתיק ת"א 30223-08

הרקע וטענות הצדדים

1.         התובעים הינה הבעלים של המקרקעין ברח' 3083, מס' 5, ת"א, הידועים כגוש 7026 חלקה 7 (להלן: " המקרקעין"), כמופיע בנסח רישום, נספח א' לתצהיר עד התביעה. הנתבעים 1-2 נשואים זה לזה, והינם ילידי 1938 ו-1941 - בהתאמה. הנתבע 3 - בנם של הנתבעים 1 ו-2 - הינו יליד שנת 1975 (ראה דו"ח בקור מעגל, נספח ג' לתצהיר עד התביעה). הנתבעים מחזיקים בדירה שבנויה על המקרקעין, ומוכרת ברישומי התובעת כיחידה מס' 4, ובתוספות בנייה שצורפו לדירה (ראה תרשים שצורף לכתב התביעה ולתצהיר התובעת. להלן: " הדירה"). התביעה שלפני הינה תביעת הבעלים לפינוי הנתבעים מהדירה ומתוספות הבנייה, ולצוות על הריסת תוספות הבנייה, בטענה כי אין לנתבעים כל זכות חוקית להמשך החזקתם בדירה, וכי תוספות הבנייה נבנו שלא כדין וללא הסכמת התובעת. הנתבעים טוענים כי הם מחזיקים במקרקעין כדין וכי הם דיירים מוגנים במקרקעין מכוח חוזה שכירות ומכוח חוק. הנתבעים מחזיקים רק בשטח שנמסר להם במסגרת חוזה השכירות. השיפוצים שנעשו בשטח המושכר נעשו בשנת 1988 בידיעת התובעת ובהסכמתה.

העובדות הצריכות לעניין

2.         העובדות הנוגעות לזכויות הצדדים בדירה ואשר הוכחו בפני, הינן כדלקמן:

א.         המבנה שבו מדובר הוא מבנה ישן שבנוי על מקרקעין שבבעלות התובעת.

ב.         הנתבע 1, בעלה של הנתבעת 2 ואביו של הנתבע 3, מתגורר במקרקעין משנת          1957, עת נכנס להתגורר יחד עם הוריו המנוחים אמניעי סלאמה ואמינה ז"ל.

ג.          בחודש יוני 1959 נחתם הסכם שכירות בין התובעת ובין אמניעי סלאמה ז"ל, אביו      של הנתבע 1, ומכוחו היה אמניעי סלאמה ז"ל דייר מוגן בנכס שהוגדר: דירה בת         3 חדרים, מטבח לחוד, וחדרי שירות בשותפות. בשולי החוזה מצהיר השוכר כי כבר      קיבל חזקה במושכר.

ד.         הנתבעים משלמים לתובעת דמי שכירות בהתאם לחוזה השכירות.

ה.         בשנת 1988 נעשו שיפוצים במקרקעין בסיעו אגודת רווחה שפעלה ביפו,       ובמסגרתם צורפו לדירה השירותים המשותפים המוזכרים בחוזה השכירות,    ונבנתה גלריה מעל לחלק משטח המושכר.

דיון

3.         בפתח הדברים אני נאלץ לקבוע בצער כי התובעת בחרה לבססאת תביעתה על מידע חלקי ולא מדויק. איני יכול להימנע מתחושה שהתובעת מבקשת לחסוך בהוצאות ועל כן אינה טורחת להשקיע משאבים לביסוס התשתית העובדתית שביסוד התביעה. התובעת לא הציגה חוות דעת מודד מומחה באשר לשטח שבמחלוקת, ועל כן ניתן להסתמך על התרשימים המצורפים לכתבי הטענות באופן חלקי בלבד. בכתב התביעה טענה התובעת כי הדירה המקורית הושכרה בשכירות מוגנת לאימם של הנתבעים 1 ו-3. הנכון הוא שהדירה הושכרה לאביו של הנתבע 1, שהוא אביו של הנתבע 3 ולא אחיו. הדבר תמוה במיוחד נוכח העובדה שהתובעת מצרפת לכתב התביעה חוזה שכירות ודו"חות ביקורי מעגל, בהם מפורטים הנתונים הנכונים.

4.         לאחר הגשת תצהירי עדות ראשית ביקשה התובעת לתקן את כתב התביעה, "כך שתימחק טענת התובעת בדבר חזקתם של הנתבעים שלא כדין ביחידה הנוספת, ויוותרו על כנן כל טענות התובעת האחרות בדבר אי הסדרת זכויות הנתבעים בדירה במסגרת חוק הגנת הדייר ובניית תוספות הבנייה הלתי חוקיות לרבות הטענה בדבר אי תשלום בגין השימוש בהן. כמו כן, יודגש כי התובעת אינה מוותרת על הטענה בדבר זכאותה לדמי שימוש ראויים בגין השימוש ביחידה הנוספת עד ליום פינויה ובהקשר זה, הגישה התובעת בקשה לפיצול סעדים". (בקשת לתיקון כתב תביעה מיום 27/7/2010, סע' 5). זאת לדעת, בתחילה טענה התובעת כי מלבד החזקה שעושים הנתבעים שלא כדין בדירה ובתוספות הבניה שצורפו לדירה, עוד פלשו הנתבעים לשטח נוסף השייך לתובעת וביצעו בו בנייה שלא כדין. יחידה זו, שתרשימה מצורף גם הוא לכתב התביעה, כונתה בכתב התביעה "היחידה הנוספת". הנתבעים טענו כי אינם מחזיקים ביחידה הנוספת וכי השטח שבו מדובר נמכר זה מכבר על ידי התובעת לאחרים, אשר עושים בו שימוש בלעדי (סע' 11 לכתב ההגנה). את הבקשה לתקן את כתב התביעה נימקה התובעת בכך שטענת הנתבעים בעניין היחידה הנוספת נבדקה ונמצאה נכונה. התובעת לא צירפה לבקשתה כתב תביעה מתוקן, ולא ביקשה לתקן את תצהירי העדות הראשית. לתצהירי העדות הראשית מטעם התובעת צורפו תרשימים שונים ובהם התרשימים המתארים, לטענת התובעת, את מצב הנכס, כפי שצורפו לכתב התביעה. יצוין כי תרשימים אלה שונים מתרשים שצורף לבקשה לתיקון כתב התביעה ונועד להבהיר מהו גבול השטח שבמחלוקת. התרשים שצורף לבקשה לתיקון כתב התביעה, אינו חלק מראיות התביעה וטיבו אינו ברור. להשלמת התמונה אציין כי הבקשה לתיקון כתב התביעה לא הוכרעה עד לישיבת ההוכחות. בישיבת ההוכחות ניתנה הסכמתו של ב"כ הנתבעים לתיקון כתב התביעה (עמ' 6 ש' 22). כל אלה, לא הפריעו לב"כ התובעת לצרף ל סיכומיה את התרשים שצורף לבקשה לתיקון כתב התביעה, ועליו סימונים שונים אשר מתארים, לשיטת התובעת, שטחים שבמחלוקת. לא אוכל ליתן יד להתנהלות זו. לא כך עושים משפט. בתרשים האמור מתוארים שטחים "פלושים" שזכרם לא בא בכתב התביעה ובתצהיר העדות הראשית מטעם התובעת. שומה על בית המשפט לפסוק את הדין על יסוד ראיות שהוגשו כדין.

5.         התובעת טוענת כי הנתבעים מחזיקים בדירה מבלי שהוכיחו כי הם זכאים להחזיק בה על פי חוק, ומבלי שהסדירו את זכויותיהם בדירה אל מול התובעת. אכן, משהלך לעולמו הדייר אשר החזיק בדירה מכוח חוזה השכירות, יש להחזיר את החזקה במושכר לבעל הבית, אלא אם עברו הזכויות במושכר לידי אחר, כדין. על הטוען לזכויות שעברו אליו לפי חוק הגנת הדייר להוכיח את טענתו. בענייננו, הנתבעים טוענים כי הנתבע 1 נכנס לדירה בהיותו בן 19 ועל כן דינו כדייר מוגן מקורי. הנתבעים מסתמכים בעניין זה על ת"א (שלום תל אביב) 72420/01, מונדרר נ' להב, ועל ע"א (מחוזי - תל אביב) 1204/04 בין אותם צדדים. באותו מקרה נפסק כי דייר שנכנס לדירה בהיותו בגיר, גם אם לא נרשם כדייר חוזי, הרי הוא דייר מוגן בהתאם להוראות חוק הגנת הדייר התשי"ד - 1954 שחל בשעתו. אינני מקבל טענה זו. בעניין מונדרר קבע בית המשפט את שקבע בהתחשב בכך שבין הצדדים לא קיים חוזה שכירות, ואם קיים לא הוצג. וכך נכתב בנימוקי בית משפט השלום:

"המונח "דייר מקורי" פירושו הדייר "החוזי", שהבאים אחריו הופכים לדיירים מכח הוראת סעיף 20 לחוק, הם הדיירים ה"נגזרים". כאשר אין בפנינו דייר "חוזי", בהעדר חוזה, הדייר המחזיק במקום היא זה שזוכה לראשונה בהגנת חוק."

במקרה שלפנינו, מונח לפני בית המשפט חוזה שכירות משנת 1959 אשר נכרת בין התובעת ובין אמניעי סלאמה ז"ל, אביו של הנתבע 1. בנסיבות אלה אני סבור כי המנוח, אמניעי סלאמה, והוא בלבד, ראוי להיחשב כדייר מוגן על פי החוזה, דהיינו, דייר מוגן חוזי. הלכת מונדרר, שנקבעה בנסיבות בהן אין חוזה שכירות, אינה רלוונטית לענייננו. אפס, בכך לא סגי. עדיין אין פירושו של דבר שהנתבעים מחזיקים בדירה שלא כדין.

6.         הוכח להנחת דעתי כי הנתבע 1 התגורר בדירה יחד עם הוריו ז"ל משנת 1957 ואילך. לאחר פטירת אביו של הנתבע 1 הייתה אימו, אמינה אמניעי ז"ל, לדיירת מוגנת לפי סע' 20(א) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב - 1972 (להלן: " החוק"). לאחר פטירת האם, היה הנתבע 1 לדייר מוגן "נדחה", בהתאם להוראות סע' 27(1) לחוק. להלן הוראות החוק הרלוונטיות לענייננו:

הפסק ההגנה

היה אדם לדייר לפי סעיפים 20 עד 26 ונפטר או חדל להחזיק במושכר, לא יהיה אדם אחר לדייר לפי סעיפים אלה; אולם -

(1)        מי שנתקיימו בו התנאים המפורטים בסעיפים 20 או 22 יהיה לדייר אף אם היה לפניו אדם אחר לדייר לפי אותם סעיפים, ובלבד שהוסיף להתגורר בדירה ולא היתה לו דירה אחרת למגוריו בזמן שהדייר שלפניו נפטר או חדל להחזיק במושכר; (סע' 27(1))